Pourquoi choisir le démembrement temporaire en immobilier?

La possession d’un bien immobilier peut s’organiser en deux composantes distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. Le principe de l’acquisition via le démembrement temporaire repose précisément sur cette distinction. L’usufruitier a le droit d’occuper et/ou de louer le bien pour une période déterminée, tandis que le nu-propriétaire possède le droit de le mettre en location ou de le céder.

Les bénéfices du démembrement temporaire en immobilier

L’Option du démembrement temporaire est souvent plébiscitée en raison des multiples bénéfices qu’elle offre. Ce type de structuration fait tout le monde sortir gagnant.

Au sein des bénéfices inhérents au démembrement temporaire en immobilier, se retrouvent :

  • La possibilité pour les usufruitiers d’accroître leurs revenus grâce à un investissement limité,
  • Le droit pour les nus-propriétaires de retrancher la totalité des intérêts des emprunts de leurs impôts. Cette option est avantageuse car elle ne suscite aucune pression fiscale pour le nu-propriétaire qui n’a pas à s’acquitter des frais d’entretien du bien, hormis les frais de syndic,
  • Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être cédés ou commercialisés pendant le démembrement. Si l’usufruit est viager, sa période prend fin au décès de l’usufruitier,
  • Pour un démembrement conventionnel, les nu-propriétaires ayant l’obligation de payer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), héritent ou se voient concéder un usufruit peuvent s’offrir un intérêt certain,
  • Lorsque les parents cèdent à leurs enfants l’usufruit de leurs biens pour une période précise, la base fiscale s’en retrouve considérablement réduite. Ainsi, ces derniers conservent le choix entre conserver ou céder leur nue-propriété.
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Processus d’acquisition à travers le démembrement temporaire

En matière d’achat en démembrement temporaire, plusieurs configurations sont possibles :

  • Achat à travers une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : ici, les investisseurs achètent différentes parts de SCPI en nue-propriété, bénéficiant par conséquent d’une diminution du coût en raison de la renonciation à leur usufruit. Ces derniers peuvent donc espérer une plus-value attrayante au moment de la cession,
  • Achat en démembrement familial : il s’agit du cas où des parents ou des enfants achètent un bien immobilier qu’ils décident ensuite de diviser. Les parents achètent un usufruit réversible, qui, en cas de décès de l’un d’eux, revient intégralement au co-conjoint survivant. Les enfants pour leur part, détiennent nue-propriété,
  • Achat en démembrement familiale croisé : dans cette hypothèse, tous les membres d’un foyer, avec ou sans enfants, peuvent acquérir une part de la nue-propriété et de l’usufruit. À la mort de l’un d’eux, le conjoint survivant garde l’usufruit et la nue-propriété est léguée directement aux enfants.

Plusieurs dispositifs du démembrement immobilier temporaires permettent l’investissement dans des biens de manière collective ou conjointe, en fonction du budget de chaque partie. Un accord devra ainsi être conclu entre les usufruitiers et les différents nus-propriétaires. Le démembrement, quant à lui, commence à partir du jour de livraison du bien.

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